Ejecución Hipotecaria ¿Y ahora qué?

Una de las problemáticas jurídicas más recurrentes entre las familias españolas es la de haber sufrido una merma significativa de ingresos en la unidad familiar y es que, ¿quién no conoce a alguien que haya perdido su trabajo?

Es evidente que la coyuntura económico-social que está azotando a nuestro país ha dejado en la estacada a muchas familias de la ahora ya prácticamente inexistente clase media, que se han visto avocadas a la pérdida de su vivienda habitual por no poder hacer frente a las cuotas hipotecarias y además, tras la ejecución y adjudicación de su vivienda a la entidad o a un tercero se han quedado con un remanente de deuda que les pesará durante toda su vida.

No obstante, tú que me lees, si te encuentras en esta situación debes saber que si bien ha existido incumplimiento en el pago de las cuotas hipotecarias puedes retrasar e incluso reducir los efectos devastadores de la ejecución. Veámoslo con un ejemplo práctico en el que seguro, te sientes identificado:

Imaginemos a una familia conformada por 4 miembros, un matrimonio y sus dos hijos menores de edad. Aquéllos para la adquisición de lo que se convertiría en su vivienda familiar acudieron a una entidad bancaria para obtener financiación y finalmente, suscribieron un préstamo en garantía hipotecaria por un principal de 250.000,00.-€ a 30 años, lo que arrojaba unas cuotas hipotecarias de 1.200.-€/mes. Conviene saber que al tiempo de la suscripción del préstamo ambos cónyuges tenían trabajo y percibían unos ingresos netos de 3.500.-€ /mes. Pasan 10 años desde la compra de la vivienda y ambos cónyuges se quedan sin trabajo viendo sus ingresos de la unidad familiar reducidos a 1.500.-€/mes. Evidentemente, la situación les supera y como haría cualquiera en su situación, deciden destinar sus ingresos al cuidado de sus hijos y al pago de alimentos y facturas de suministros. Pasa 1 año y siguen sin abonar las cuotas hipotecarias en su integridad en este ínterin han recibido sendas cartas certificadas de su entidad bancaria la última de ellas informándoles de que daban por vencido anticipadamente el préstamo e iniciaban la pertinente  ejecución hipotecaria. 

La entidad bancaria cumpliendo con su anuncio interpone demanda de ejecución hipotecaria por todos los conceptos- esto es importante tenerlo en cuenta ya que muchos de los afectados por esta situación desconocen cuál es el verdadero alcance cuantitativo del vencimiento del préstamo hipotecario, ya que la entidad bancaria, no solo te reclama el principal pendiente de pago sino también los intereses ordinarios, intereses de demora, costas y gastos. Volvamos a nuestro ejemplo para verlo con más claridad:

La entidad interpone demanda de ejecución hipotecaria por un importe de 260.000.-€ de los cuales: 

  • 130.000.-€ en concepto de principal; 
  • 60.000.-€ en concepto de intereses ordinarios; 
  • 49.000.-€ en concepto de intereses de demora; 
  • 21.000.-€ en concepto de costas y gastos;

Nos ponemos en lo peor y tras presentada la demanda ésta es admitida a trámite y el Juez emite Auto despachando ejecución por 260.000,00.-€ y entonces llega el día en que tenemos la notificación en nuestra casa, ha llegado el Auto junto con la demanda de ejecución y nos dan un plazo de tan sólo 10 días para oponernos a la ejecución hipotecaria…y es entonces cuando nos preguntamos…

…¿Y ahora qué?

Pues bien,  existen motivos de oposición a la ejecución regulados por Ley y el principal y en el que se basará toda la oposición a la ejecución hipotecaria será, sin ninguna duda, la de la existencia de cláusulas abusivas en tu préstamo hipotecario. No obstante, debes saber que no toda cláusula abusiva evitará que prospere la ejecución así, solo detendrá la ejecución la existencia de cláusulas abusivas en las que se haya fundamentado la ejecución y, en este punto te preguntarás…

…¿qué se entiende por cláusulas abusivas que fundamenten la ejecución?

Antes de contestar a tu pregunta debes saber que sólo cabrá ejecutar el préstamo hipotecario por los motivos expresamente fijados en el mismo como causas de vencimiento anticipado del préstamo, esto lo encontrarás en tu Escritura de la Hipoteca generalmente en la CLÁUSULA SEXTA BIS llamada “Vencimiento Anticipado” y en todos los casos, la cláusula que invoca la entidad para ejercitar esta acción de ejecución es el impago de las cuotas hipotecarias ya que hasta hace bien poco, todos los préstamos y créditos hipotecarios fijaban como una de las causas que podían dar lugar al vencimiento anticipado de la Hipoteca”el impago de una sola cuota hipotecaria tanto en cuanto por principal como por los intereses”…

…e aquí el quid de la cuestión

Ya que a raíz de la reforma introducida en el art. 693.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil por la Ley 1/2013, de 14 de mayo se exige para vencer anticipadamente el préstamo dos requisitos:

  1. El impago de al menos 3 cuotas hipotecarias; y
  2. Que esta causa de vencimiento anticipado esté expresamente prevista en la Hipoteca e inscrita en el Registro.

¿En qué te beneficia esta nuevo requisito de 3 cuotas impagadas?

Pues que como ya te he comentado todos los préstamos y créditos hipotecarios, hasta la reforma tan sólo contenían expresamente como causa de vencimiento anticipado el impago de alguna de las cuotas o de una sola de las cuotas hipotecarias por lo que, la entidad ya no podría fundamentar la ejecución en dicha cláusula pese a que tú en el momento de la interposición de la demanda hayas impagado más de 1 incluso más de 3 cuotas hipotecarias, puesto que la cláusula de vencimiento anticipado prevista en tu préstamo no cumpliría con los requisitos exigidos por la norma para producir efectos.

No obstante, pese a lo indicado en muchas ocasiones nuestros Jueces han resuelto a favor de la continuidad de la ejecución por entender que si bien la cláusula preveía el impago de una sola cuota la entidad bancaria se había esperado a la interposición de la demanda  y, por ende, no procedía el sobreseimiento de la ejecución pese a que la cláusula en la que se amparaba la misma era nula por abusiva. Lo que hacían algunos jueces nacionales era aminorar los efectos propios de la nulidad  en favor de las entidades bancarias permitiendo la prosecución de la ejecución pese a que la misma se amparaba en una cláusula nula por abusiva– los efectos propios de la nulidad es que lo nulo se tendrá por no puesto-. 

Pero esto ha cambiado sustancialmente desde el Auto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de fecha 11 de junio de 2015 en el que se indicaba al Juez nacional que no podía aminorar los efectos de la nulidad de pleno derecho de una cláusula abusiva y, por ende, no cabía ante su existencia proseguir con la ejecución hipotecaria si ésta era fundamento de la ejecución.

En definitiva, si en tu préstamo hipotecario consta como causa de vencimiento anticipado el impago de una sola cuota hipotecaria, cabrá oponerse a la demanda alegando, entre otras, la abusividad de dicha cláusula y solicitando el sobreseimiento del procedimiento de ejecución ya que dicha cláusula fundamenta la ejecución y es nula por abusiva al provocar un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes en detrimento del consumidor y en beneficio de la entidad bancaria, basta pensar que un préstamo o crédito hipotecario es una operación a largo plazo y el impago de una sola cuota supone un % de incumplimiento irrisorio si lo comparamos con la duración total de la obligación.

Sin perjuicio de lo anterior, también impedirían la continuación de la ejecución aquéllas cláusulas que hayan afectado a la determinación del precio al considerarse éste un elemento esencial del contrato de préstamo, a saber, la existencia de una cláusula suelo que, evidentemente a influido en la determinación de la cuantía de la cuota hipotecaria que ha motivado el impago; etc;  sin dejar de hablar de aquellas otras que si bien no producirían el sobreseimiento de la ejecución si influirían en la determinación de la deuda hipotecaria, como son los intereses de demora, las costas procesales que superen el 5% del capital del préstamo pendiente al tiempo de la demanda,  que sin duda abordaremos con mayor profundidad en otro post.

En definitiva debes saber que el sobreseimiento de la ejecución si bien no impedirá que finalmente la entidad te reclame la deuda hipotecaria y vaya contra tu vivienda si que te permitirá dos cosas muy importantes, que son:

  1. Ganarás tiempo ya que la entidad  deberá apelar el sobreseimiento ante la Audiencia Provincial y en caso de que ésta ratifique el sobreseimiento el banco se verá obligado a iniciar un procedimiento declarativo;
  2. Ganarás poder de negociación y presión puesto que la entidad bancaria verá con otros ojos la posibilidad de ofrecer una Dación en pago;

Es por todo ello que si esta es tu situación resulta de vital importancia acudir en la mayor brevedad a un especialista en la materia puesto que como te he dicho, el plazo del que dispones para articular una buena oposición es muy corto, tan sólo 10 días y las consecuencias de no oponerte son devastadoras ya que no tendrás otra oportunidad para evitar la ejecución.

En todo caso recordarte que si te encuentras en esta situación y quieres que uno de nuestros abogados expertos te asesore puedes ponerte en contacto con nosotros sin compromiso a través del siguiente formulario de contacto

 

 

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