Sin duda  lo que más temen los propietarios que han decidido arrendar su vivienda es que el inquilino les deje de pagar la renta. Pues bien, en este nuevo post os explicaré qué actuaciones debe llevar a cabo el propietario tanto desde el punto de vista preventivo, esto es, antes de formalizar el contrato de arrendamiento como desde el punto de vista ejecutivo, o lo que es lo mismo,  cuando el impago ya se ha producido.

En este post encontraréis un modelo de requerimiento fehaciente al inquilino por el impago para  verlo sigue leyendo!!

Empezamos con las acciones de carácter preventivo que en la medida de lo posible, reducirán el riesgo de impago. En este punto conviene recomendar a todos los propietarios que estén pensando en arrendar su inmueble tomar ciertas prevenciones tendentes a realizar averiguaciones sobre la solvencia de sus eventuales inquilinos para ello, bastaría con solicitar a quienes pretendan arrendar el inmueble documentación acreditativa de sus ingresos. A saber,  contrato de trabajo, las tres últimas nóminas, la declaración de la renta de todos aquéllos que vayan a residir en el inmueble. En cuanto al contrato de trabajo, deberemos pararnos a analizar ante qué tipo de contrato nos encontramos así como de qué antigüedad,  ya que no es lo mismo un contrato de obra y servicio determinado o,  por ETT  que un contrato indefinido. Por otro lado, no estará de más el pedir alguna garantía adicional más allá de la fianza obligatoria, como un aval bancario un avalista, un fiador, etc.,  salvo que queramos acogernos al Aval Lloguer para inmuebles sitos en la CCAA de Cataluña en el que nos exigen no disponer de otras garantías adicionales.

Por otro lado, es muy importante que analicemos una vez tengamos los datos económicos del futuro inquilino el ratio de esfuerzo económico que le supondría al inquilino el pago de la renta–lo óptimo sería que no supere el  30% de sus ingresos individuales o de su unidad familiar – como siempre, lo vemos con un ejemplo:

Imaginemos que hemos puesto nuestra vivienda en alquiler por una renta mensual de 650.-€/mes y que tenemos un interesado  que acredita unos ingresos mensuales netos de 1.300.-€. Ello supondría que  el inquilino debería destinar el 50% de sus ingresos al pago de la renta, por lo que no sería a mi juicio la elección de este interesado tu mejor opción ya que no debemos obviar que tendrá que  hacer frente a otros pagos fijos como son los suministros.

Finalmente y para acabar con las actuaciones de carácter preventivo no debemos obviar las condiciones de carácter subjetivo, esto es, las circunstancias personales de nuestros posibles inquilinos, puesto que no será lo mismo arrendar el inmueble a una pareja sin descendientes o a un persona sola que a una familia con hijos dado que llegado el momento de elegir entre el pago de la renta o la de atender a los miembros de su familia, es evidente cuál será la elección del inquilino y ello nos perjudicará también en el caso de que debamos llegar al lanzamiento judicial, como veremos más adelante.

No obstante pese a que hayas tomado todas las prevenciones sugeridas como en ningún caso el riesgo de impago será 0 puede que tu inquilino deje de pagarte las rentas por lo que te cuento, si éste tu caso qué es lo que debes hacer.

En primer lugar antes de tomar la decisión de iniciar un procedimiento de desahucio por impago de rentas debes plantearte cuál es tu objetivo:

a) Quiero que me pague la renta debida y dejar que permanezca en la vivienda o,

b) Quiero que me pague lo debido y que me entregue las llaves de la vivienda

La única diferencia entre la elección de una opción u otra recae en la forma del requerimiento de pago y en el tiempo que deberás esperar antes de interponer la demanda de desahucio. Así en la opción A  no será imprescindible que le requieras por medio fehaciente el pago de la deuda pudiendo hacerlo por carta ordinaria, teléfono, whatsapp e incluso podrías no requerirle el pago.

Por contra, si eliges la opción B deberás necesariamente hacerle el requerimiento de pago mediante burofax con acuse de recibo y certificado de contenido en el que le deberás hacer constar la deuda y los recibos pendientes así como,  esperar al menos 30 días antes de interponer la demanda. Y ahora seguro te preguntarás…

…¿Por qué tengo que cumplir con ciertas formalidades o esperar más o menos tiempo en función de si elijo una opción u otra? 

La respuesta a tu pregunta es muy sencilla y es que en el procedimiento de desahucio por impago de rentas se exige brindar al inquilino la opción de pagar lo debido y permanecer en el inmueble. No obstante esta opción o derecho decae si se cumplen 2 requisitos:

1. Que se haya realizado un requerimiento fehaciente; y
2. Que hayan transcurrido al menos 30 días desde el requerimiento hasta la interposición de la demanda sin que el inquilino haya pagado la totalidad de la deuda.

Este derecho que se brinda al inquilino en un procedimiento de desahucio por impago es lo que se conoce como derecho a enervar la acción. Así, el inquilino al que no se le haya requerido fehacientemente podrá pagar la deuda dentro de los 10 días que se le dan para contestar a la demanda y de hacerlo se dará por finalizado el procedimiento y podrá permanecer en el inmueble. De ahí la importancia de decidir cuál es nuestro objetivo.

Por otro lado, no debemos dejar de valorar otra opción, que la llamaremos c) y es que quizás lo que te interesa es recuperar la vivienda con independencia de que al final consigas recuperar la deuda. En este caso deberías requerirle fehacientemente como hemos explicado y esperar 30 días ya que no te interesa que el inquilino te pague y enerve, ya que has perdido la confianza en él  y entonces la ley te brinda la opción de hacer en la propia demanda de desahucio un ofrecimiento de CONDONACIÓN TOTAL O PARCIAL de la deuda condicionada a que el inquilino te entregue las llaves como máximo a los 16 días de notificada la demanda. Esta opción sería la deseable si tu objetivo principal es recuperar la posesión de la vivienda sin tener que esperar al lanzamiento judicial.

En cuanto a las cantidades pendientes debes saber que en la demanda de desahucio podrás pedir no sólo el pago de las rentas pendientes al tiempo de la interposición de la demanda sino también de aquellas rentas que se vayan devengando durante la pendencia del procedimiento, esto se conoce como condena de futuro.

Analizadas las 3 opciones de las que dispones ahora te preguntarás…

….¿Cuál es el timing del procedimiento de desahucio desde el inicio hasta que me pague o bien recupere mi vivienda? 

Bien, en cuanto al tiempo aproximado que puede prolongarse un procedimiento de desahucio dependerá de factores externos a tu voluntad o a la actuación de tu representación letrada ya que como siempre, en un procedimiento judicial, estás a dispensas del nivel de trabajo del Juzgado en el que haya recaído tu tema. No obstante, debes tener en cuenta que si finalmente debes llegar hasta el lanzamiento judicial el tiempo oscilaría entre los 6 meses pudiendo llegar al año y medio en función de factores tales como:

• El inquilino podrá o no oponerse a la demanda. Si se opone habrá vista por lo que tardará más el juez en resolver si procede o no el desahucio, por contra si no se opone tras la notificación de la demanda y transcurridos los 10 días emitirá Decreto de terminación dando por resuelto el contrato y confirmando la fecha de lanzamiento ya señalada en la admisión o proponiendo una nueva fecha;
• El inquilino podría solicitar asistencia jurídica gratuita por lo que el plazo de los 10 días para contestar a la demanda se suspenderían hasta que le asignaran un abogado de oficio, pudiendo este trámite demorarse por varios meses y ten por seguro que si solicita abogado de oficio habrá oposición a la demanda, por lo que se celebrará vista.
• La fecha señalada del lanzamiento podría ser muy próxima o por contra estar prevista con más de 5 meses de antelación;
• Llegada la fecha del lanzamiento si hay menores podría suspenderse para solicitar la presencia de servicios sociales….

Dicho esto ahora seguro que te estarás preguntando…

……¿Cuándo recuperaré las cantidades pendientes? 

Bien en cuanto a esto debes saber que deberás abrir la vía ejecutiva para recuperar las cantidades. En este estadio del procedimiento lo que se solicitará al Juez es que haga una averiguación patrimonial para conocer si el inquilino tiene bienes que pueden ser objeto de embargo y del resultado de dicha averiguación dependerá si puedes o no solicitar el embargo de salarios, cuentas corrientes u otros bienes… Por lo que la recuperación de las cantidades no siempre será inmediata o incluso, puede que difícilmente puedas llegar a recobrarlas, esto es una posibilidad que debes tener en cuenta a efectos de elegir la opción que más responda a tus objetivos, tal y como hemos comentado.

 

Aquí os dejo el modelo de burofax para requerir al arrendatario del pago de las rentas!

 

Nombre y Apellidos (propietario/s)

Calle, núm, piso, puerta,

Población, Provincia (CP)

 

 En____________a______de_____de______

 

Apreciado/s, Sr/a; Sres., (Nombre y apellidos inquilino/s)

Me dirijo/Nos dirijimos a usted/es, en calidad de propietario/s de la finca sita en____________________________________________________(dirección de la vivienda arrendada) de la que es arrendatario/ son arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de fecha______________

Como sabe/n, a fecha de la corrientes adeuda/n a la propiedad en concepto de rentas devengadas, vencidas y exigibles la cantidad de ______________________________EUROS (__________.-€), cuyo desglose es el que seguidamente se hace constar:

 

MES Y AÑO	IMPORTE (€)

 

Es por todo ello, que le/s requerimos fehacientemente con el fin de que proceda/n en el plazo máximo de 30 días a contar desde la recepción de la presente comunicación a abonar la totalidad de la deuda anteriormente referida mediante ingreso en el siguiente número de cuenta:

 

ES__-________________________________

Apercibiéndole/s de que en caso de que no proceda/n a la regularización TOTAL de la deuda nos veremos obligados a iniciar el correspondiente procedimiento judicial con el fin de recuperar lo debido y, en su caso, la posesión del inmueble.

 

Sin otro particular,

Atentamente

Fdo:

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

 

**Si ya habéis reclamado al arrendatario por el impago y sigue sin ponerse al día con las rentas y quieres conocer cuáles son las siguientes actuaciones a ejercitar pincha AQUÍ

Espero que el post os haya servido de ayuda y como siempre, tan solo me queda recordaros que en caso de que necesitéis alguna aclaración estoy a vuestra entera disposición sea dejando un comentario o enviando un contacto privado os atenderé en la mayor brevedad.