El mal llamado Contrato de Arras. Las Arras confirmatorias, penales y penitenciales

Existe la falsa creencia entre muchos particulares de considerar a la entrega de dinero a cuenta del precio final de una vivienda cómo un contrato de arras o una paga y señal. No obstante, debes saber que el contrato de arras como tal no existe por lo que si éste es tu caso, lo que verdaderamente has suscrito es un contrato privado de compraventa que incluye entre sus cláusulas un pacto de arras. Y ahora seguro que te preguntarás…

….¿Pero cómo puedo haber firmado una compraventa privada si en el documento  consta el título de “arras” o “paga y señal”?

Pues bien, si te fijas en el contenido íntegro de ese documento mal llamado o mal rubricado como “arras” o “paga y señal” verás que contiene todos los elementos esenciales del contrato de compraventa a saber:

  1. La identificación del objeto, esto es, de la vivienda;
  2. El precio de la vivienda; y
  3. El consentimiento, que se desprende de que vendedor y comprador convienen que aquél entregará la vivienda a éste a cambio del precio fijado en el contrato

Por lo que con independencia del título que se haya dado al documento del contenido íntegro del mismo se desprende la voluntad de las partes de suscribir un contrato de compraventa privado.

Dicho esto, seguro que ahora te estarás preguntando…

…Pero si yo no he pagado el precio ni el vendedor me ha entregado la vivienda…¿puede tratarse de una compraventa?

La respuesta a tu pregunta es Sí, ya que ambas partes han estado de acuerdo en la cosa objeto del contrato (la vivienda a la que identifican) y en el pago del precio pese a que ni la cosa ni el precio se hayan entregado- ex. art. 1.450 del Código Civil-.

Puede que ahora te plantees que no cabe hablar de compraventa por que no se ha elevado a Escritura Pública. Ante esta cuestión debo decirte que la compraventa de inmuebles tan sólo exige como formalidad que se perfeccione por escrito pudiendo ser en consecuencia, tanto en documento público como en documento privado.

Dicho todo esto debes tener en cuenta que lo que verdaderamente has suscrito es un contrato privado de compraventa que contiene un pacto de arras y en el que se conviene que la entrega del inmueble y el pago del resto del precio se efectúe en un plazo máximo de tiempo que coincidirá con la elevación a pública de la compraventa.

Aclarada esta cuestión, entiendo que querrás conocer qué tipos o clases de arras prevé nuestro  Derecho y las consecuencias que se derivan del incumplimiento de cada una de ellas. Veámoslas:

ARRAS CONFIRMATORIAS

Esta clase de arras a su vez se divide en dos subtipos, que son las arras confirmatorias puras y las arras confirmatorias penales.

ARRAS CONFIRMATORIAS PURAS

Son las empleadas como prueba del contrato, esto es, como indicio o señal que acredita la perfección del contrato de compraventa privada y, por ende el inicio de su ejecución. Este tipo de arras suele identificarse con el pago anticipado de una parte del precio de la compraventa que finalmente será deducido del precio final. Pongamos un ejemplo:

“Las partes convienen que el precio de compraventa es CIENTO VEINTE MIL EUROS (120.000,00.-€). Que dicho precio se abonará de la forma que sigue: 

  • Que este acto, D./Dª_________________ comprador entrega  a D/Dª_______________, vendedor la cantidad de SEIS MIL EUROS (6.0000.-€) en concepto de paga y señal, mediante cheque nominativo, transferencia bancaria (del cual se acompaña copia),  en metálico, etc.
  • Que en cuanto a la cantidad restante, concretamente, CIENTO CATORCE MIL EUROS (114.000,00.-€), la entregará la parte compradora mediante:__________en el mismo acto del otorgamiento de la escritura pública, que se llevará a cabo como máximo por todo el día 15 de abril de 2017.

Consecuentemente con lo anterior,  las arras confirmatorias  puras se caracterizan por hacer prueba de la existencia del contrato de compraventa y del inicio de su ejecución. En cuanto a los efectos del incumplimiento podrá hacer suyas las cantidades entregadas así como,  exigir el cumplimiento del contrato de compraventa o bien, solicitar la resolución del contrato por incumplimiento solicitando al comprador, en ambos casos, la indemnización de daños y perjuicios y el abono de intereses.

ARRAS CONFIRMATORIAS PENALES

Éstas a diferencia de las confirmatorias puras, además de actuar como prueba del contrato, sancionan el incumplimiento de las partes con los efectos que éstas libremente hayan fijado en el pacto de arras penales. La pena fijada en esta clase de arras no impide que se pueda solicitar a la parte que ha incumplido el cumplimiento forzoso de la obligación o la resolución solicitando además en ambos casos los daños y perjuicios y el abono de intereses. Sin perjuicio de lo anterior, las arras penales suelen actuar como instrumento óptimo de fijación previa de la eventual reclamación de daños y perjuicios. De nuevo lo vemos con un ejemplo:

  • Si  la parte compradora incumpliese con los pactos convenidos en el presente contrato, esto es, con el pago del resto del precio en el plazo convenido, la vendedora hará suyas las cantidades entregadas hasta la fecha. 
  • Si la parte VENDEDORA no cumpliese las obligaciones estipuladas en el presente contrato, vendrá obligada a devolver el doble de la cantidades recibidas

Los contratantes señalan y ratifican de forma expresa que son perfectamente conocedores del contenido y efectos del presente pacto de arras penales”

De conformidad con lo dicho la única diferencia entre las arras confirmatorias puras y las penales es que éstas sancionan el incumplimiento del contrato mientras que las primeras tan sólo hacen prueba de la existencia del contrato no defiriendo de sus efectos.

ARRAS PENITENCIALES -ex art. 1.454 CC-

 

Las arras penitenciales a diferencia de las anteriores brinda la posibilidad al comprador y vendedor de desistir libremente del contrato de compraventa sin necesidad de alegar causa alguna ni justificar las razones del desistimiento. Allanándose el primero, a perderlas y el segundo, a devolverlas por duplicado. Veámoslo más claramente con un ejemplo:

  • En este acto LA PARTE COMPRADORA entrega a LA PARTE VENDEDORA la cantidad de SEIS MIL EUROS, equivalentes al 10% del precio pactado de compraventa,  mediante cheque bancario nominativo a nombre del vendedor,  que se adjunta como ANEXO  al presente contrato de compraventa privada con pacto de arras penitenciales.
  • Las partes convienen que dicha cantidad se entrega a la PARTE VENDEDORA en concepto de arras penitenciales, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1454 del Código Civil. Cantidad, que al tiempo de la suscripción de la Escritura Pública de Compraventa irá a cuenta del precio total. Así, en concordancia con el artículo 1.454 del Código Civil,  tanto adquirente como vendedor podrán desistir de la compraventa en cualquier momento posterior a la firma del presente documento.  En el caso de desistimiento por parte del adquirente, éste perderá las cantidades que hubiera puesto a disposición del vendedor en concepto de señal y pago a cuenta del precio. Si desistiera el vendedor el adquirente percibirá del vendedor  la cantidad que entregó por duplicado.
  • La VENDEDORA, da por recibida la cantidad entregada en concepto de ARRAS PENITENCIALES otorgando carta de pago mediante este documento formal.

Consecuentemente, las partes contratantes convienen que el resto del precio,  se abonará en el acto de otorgamiento de Escritura Pública, mediante cheque nominativo a nombre del vendedor, conformado por entidad bancaria

En definitiva, debemos concluir que en ningún caso cabe hablar de contrato de arras sino de contrato de compraventa privado, que en defecto de pacto expreso en otro sentido, las arras se presumen confirmatorias puras y que los efectos del eventual  incumplimiento de las partes vendrán determinados por la clase de arras que se hayan suscrito.

Como siempre espero que os haya servido este post y no dudéis en caso de que os haya quedado alguna duda en dejar un comentario o bien, contactar directamente conmigo mediante el formulario de contacto que encontraréis en la web y os responderé en la mayor brevedad.

 

 

 

3 Comentarios Agrega el tuyo

  1. Acostumbro cada noche buscar articulos para pasar un buen rato leyendo y de esta forma me he tropezado vuetro post. La verdad me ha gustado el post y pienso volver para seguir pasando buenos momentos.
    Saludos

    Me gusta

    1. Muchas gracias por tu comentario. Nos encanta saber que has disfrutado de su lectura.
      Un saludo!

      Me gusta

  2. Baldo Santana Martínez dice:

    Hola. Buscando información sobre la cláusula de arras penales en un contrato de CV, he caído en este blog el cual me ha parecido muy interesante su contenido.

    Planteo una cuestión en la que ojalá me pudieran ayudar:

    Una inmobiliaria a la hora de vender una vivienda que está en construcción, establece con un cliente un contrato de CV con cláusula de arras penales en las que se expresa la obligatoriedad de ejecutar la compra en fecha X, con las condiciones siguientes:
    -Si la parte vendedora incumpliere alguna de las obligaciones convenidas en el contrato, quedará obligada a devolver el doble de la cantidad recibida en concepto de indemnización por daños y perjuicios.
    -En caso de incumplimiento por la parte compradora de su obligación de pago, perderá las cantidades abonadas hasta la fecha, haciéndolas suyas la vendedora
    -Igualmente, la parte cumplidora podrá resolver el contrato mediante comunicación fehaciente o, exigir su cumplimiento.

    La parte compradora informa a la parte vendedora, una vez pagado el precio de las arras y habiendo fijado fecha para escriturar la vivienda, la final decisión de no querer comprar la vivienda: en este supuesto, la parte vendedora se podría quedar con las cantidades abonadas hasta la fecha, tal como está establecido en el contrato, y asímismo nos podría exigir el abono del resto del precio de la vivienda, pero ésto último, SIEMPRE SERÍA POSIBLE? SIEMPRE NOS PODRÍAN EXIGIR EL RESTO DEL PRECIO QUE QUEDA POR PAGAR DE LA VIVIENDA? NO PODRÍA EXISTIR ALGUN TIPO DE ABUSIVIDAD O ALGUNA FORMA DE LIBERARSE DE PAGAR EL RESTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA? ( aún perdiendo el dinero entregado en concepto de arras penales).

    En el caso de ir a juicio, cuál podría ser la defensa a seguir?.

    Soy alumno del Máster de Abogacía y es un tema que me resulta interesante.

    Si se me da una respuesta sería genial y sino, encantado de seguir este blog:)

    Un saludo.

    Me gusta

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