La falta de preaviso al arrendatario de la finalización del contrato. Consecuencias para la propiedad.

Una de las preguntas que con más frecuencia se repite por parte de los propietarios/arrendadores de vivienda, es la de conocer qué consecuencias jurídicas tiene el no haber cumplido con preaviso fijado en la LAU para informar al arrendatario de su voluntad de dar por finalizado el contrato y recuperar la posesión del inmueble.

En este post encontraréis un modelo de burofax para notificar al inquilino la finalización del contrato para verlo sigue leyendo

Desgraciadamente muchos de ellos hacen la pregunta a toro pasado y poco se puede hacer para solucionar el problema de forma inmediata. Es por ello que este post va dedicado a tratar esta cuestión e intentar evitar el error en el que caen muchos propietarios.

Para ello vamos a diferenciar entre los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos antes de la reforma de la LAU de 6 junio 2013 y los suscritos tras la citada reforma. Lo vemos:

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO PREVIOS A LA REFORMA DE 6 DE JUNIO DE 2013

La duración de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual suscritos con carácter previo a la reforma de junio de 2013, conforme establecía la antigua redacción del art. 9.1 de la LAU tenían la duración que libremente pactaran las partes. No obstante, si la duración era por tiempo inferior a 5 años, llegado el día de vencimiento, éste se prorrogaba obligatoriamente por plazos anuales hasta una duración mínima de 5 años. Sin perjuicio de lo anterior, si bien el arrendatario podía, si mediaba preaviso de 30 días a la finalización de la duración pactada o de cada una de sus prórrogas anuales comunicar al arrendador su voluntad de exitinguir la relación arrendaticia, la propiedad debía necesariamente esperar al cumplimiento del 5º año, y si deseaba dar por resuelto el contrato, en todo caso, debía comunicar en forma fehaciente su voluntad de resolución al arrendatario con un preaviso de 30 días a la finalización de los 5 años. Pero…

…¿Qué sucede si ninguna de las partes comunica a la otra mediando el preaviso señalado, su voluntad de rescindir el contrato?

Bien, pues este supuesto se encuentra previsto en la propia norma, concretamente, en su art. 10.1, en el que prevé que en ausencia de denuncia de ninguna de las partes o bien, que exitiendo denuncia no se cumpla con el preaviso fijado en la norma, que el contrato de arrendamiento se prorrogará por 1 año más para el arrendatario pudiendo éste con un preaviso de 1 mes al cumplimiento de este primer año solicitar la resolución. No obstante, el arrendador se verá vinculado por este nuevo contrato por un mínimo de 3 años, si el arrendatario en cualquiera de las prórrogas anuales no solicita la resolución. Como siempre mostramos los efectos con un ejemplo:

“Imaginemos que Antonio, propietario, celebra un contrato de arrendamiento de vivienda urbana con Juan el 1 de febrero de 2011 por una duración de 5 años. Antonio, pese a que desea dar por finalizado el contrato cumplidos los 5 años, envía burofax a Juan de finalización del contrato el 25 de enero de 2016 y Juan, que no desea abandonar el inmueble y conoce sus derechos le comunica que no abandonará la vivienda ya que no ha cumplido con el preaviso fijado en la Ley”

Los efectos de este error para Antonio serán:

  1. No podrá recuperar la posesión del inmueble ni instar desahucio por finalización del plazo;
  2. Deberá preavisar de nuevo a Juan con 1 mes de antelación antes de que se cumplan los 3 años más, por tanto, antes de que se cumpla el 8º año.

Pero vamos más allá…

….¿Qué sucederá si Antonio vuelve a no cumplir con el preaviso de 1 mes antes de cumplido el 8º año?

Bien en este caso operará la figura de la “tácita reconducción” del art. 1566 del Código Civil siempre y cuando se den 2 requisitos:

  1. Que el arrendador no cumpla con el preaviso de 1 mes comentado en el punto anterior; y
  2. Que ni arrendador ni arrendatario denuncien la finalización del contrato en los 15 días siguientes a cumplirse el plazo de finalización de la prórroga del art. 10.1 de la LAU. Ya que en este caso se entiende que el inquilino permanece en la vivienda con la aquiescencia del arrendador.

Podemos definir la tácita reconducción como la creación de un nuevo contrato de arrendamiento con idénticas condiciones a las pactadas en el contrato originario a excepción de la duración, por un consentimiento tácito de las partes. En este caso nos encontraremos ante un nuevo contrato y no así, ante una prórroga del contrato originario. En cuanto a la duración del mismo, el art. 1581 del CC establece que dependerá de cómo se haya fijado la renta en el contrato primitivo. Así:

  • Si la renta se fijó de forma anual el nuevo contrato durará 1 año. Esto sucede cuando en el contrato de arrendamiento se indica que la renta es de 6.000.-€ anuales pagaderos mensualmente a razón de 500.-€/mes.
  • Si la renta se fijó mensual la duración será de 1 mes;
  • Si la renta se fijó diaria será por 1 día

De modo que si el arrendador vuelve a no preavisar en esta ocasión dentro de los 15 días siguientes a que finalice el plazo del nuevo contrato surgido por tácita reconducción se entiende que nace un nuevo contrato de la duración ya indicada arriba y así, sucesivamente.

CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO URBANO TRAS LA REFORMA DE 6 DE JUNIO DE 2013

La única diferencia con los contratos celebrados con carácter previo a la reforma es que éstos tendrán una duración mínima para el arrendador de 3 años. Así, si el propietario no preavisa por medio fehaciente al arrendatario con 30 días de antelación al vencimiento del plazo de 3 años se prorrogará el contrato por 1 año más de obligado cumplimiento debiendo el arrendador preavisar con 1 mes de antelación a que se cumpla el año. .

Si el arrendador no cumple con este preaviso de 1 mes operará la tácita reconducción con las mismas consecuencias que hemos visto en el apartado anterior.

Es por todo ello que el arrendador debe estar muy atento a los plazos de finalización del contrato con el fin de que si lo desea, pueda recuperar su vivienda a la finalización del contrato originario. Puesto que en caso contrario, se verá abocado a esperar mínimo 3 años con la LAU anterior o 1 año tras la reforma de junio de 2013 para tener una nueva oportunidad de recuperar su vivienda. Sin perjuicio del derecho que le asiste de solicitar la resolución en caso de necesidad para destinarla como su propia vivienda cuestión que trataremos en otro post.

*Aquí os dejo el modelo de Burofax para notificar la finalización del contrato al inquilino

Nombre y Apellidos (propietario/s)

Calle, núm, piso, puerta,

Población, Provincia (CP)

En____________a______de_____de______

Apreciado/s, Sr/a; Sres., (Nombre y apellidos inquilino/s)

Me dirijo/Nos dirijimos a usted/es, en calidad de propietario/s de la finca sita en____________________________________________________(dirección de la vivienda arrendada) de la que es arrendatario/ son arrendatarios en virtud de contrato de arrendamiento de fecha______________

El motivo de la presente comunicación reside en darle/s a conocer nuestra intención de dar por finalizado el contrato de arrendamiento antedicho llegada la fecha de finalización del mismo, esto es, __________________________ (poner la fecha de finalización del contrato).

Es por ello que habiendo cumplido la propiedad con el preaviso de 30 días legalmente previsto en el art. 10.1 de la LAU, les rogamos procedan, llegada la fecha de finalización del plazo convenida en el contrato de arriendo a entregarnos la posesión de la finca, dejándola libre vàcua y expedita a disposición de la propiedad.

Finalmente, con el fin de coordinar la firma del documento de rescisión y entrega de llaves así como, en caso de que proceda, a la entrega de la fianza y/o garantías adicionales ruego/rogamos que se ponga/n en contacto con nosotros a través de los siguientes medios:

  • Email:
  • Teléfono:
  • Móvil:

Sin otro particular,

Atentamente

Fdo:

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

**Si ya habéis notificado en tiempo y forma al inquilino la finalización del contrato y no os ha entregado vuestro llaves y QUERÉIS RECLAMAR pincha AQUÍ y te asesoraré sobre las siguientes actuaciones a ejercitar en tu caso concreto

Como siempre espero que os haya servido de ayuda este post y si es así, tan solo OS PIDO UN PEQUEÑO FAVOR….compartidlo con un clic en los botones de redes sociales para que otros puedan acceder al contenido. Finalmente si os habéis quedado con alguna pregunta no dudéis en dejar un comentario o remitir un contacto privado en el apartado “contacto” y en seguida os atenderé.

2 Comentarios Agrega el tuyo

  1. José Luis Sánchez dice:

    Buen artículo. Intento averiguar si estando en “tácita reconducción”, cuál es la forma legal para comunicar el arrendador o arrendatario, la no continuación en la “reconducción” del nuevo contrato y cuál sería el plazo para comunicarlo a la otra parte. Gracias.

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    1. Buenas José Luis muchas gracias por tu comentario. Pues bien en relación a tu consulta para conocer por cuánto opera la táctica reconducción se deberá estar a la forma en la que se ha fijado la renta en el contrato de arrendamiento. Así si fue fijada de forma mensual la duración del contrato será por 1 mes si fue anual de 1 año. En cuanto al preaviso deberá efectuarse de forma fehaciente dentro del plazo de 15 días antes de la llegada de la finalización. No obstante te recomendamos que en la medida de lo posible pre-avises al arrendatario con 30 días para facilitar la salida del inmueble y la eventual búsqueda de alternativa de vivienda.

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