Mi vivienda de alquiler no cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad ¿puedo dejar de pagar las rentas?

En muchas ocasiones los arrendatarios equivocadamente ante las reiteradas negativas de la propiedad de realizar las obras de conservación necesarias para adecuar su vivienda a condiciones mínimas de habitabilidad  dejan de pagar las rentas, incurriendo éstos a su vez en un incumplimiento del contrato y viéndose incursos en un procedimiento de desahucio por impago de rentas.

En este post encontraréis un modelo de Burofax para presentar ante la propiedad por las deficiencias del inmueble de alquiler si queréis verlo seguid leyendo.

 

La gran parte de los arrendatarios que se encuentran en esta situación, posiblemente por desconocimiento, entienden legítimo el impago, dada la situación de precariedad de la finca. No obstante, por muy ilógico que pueda parecer para los afectados ello no les legitima a dejar de pagar y de hacerlo, deben saber que de instar el propietario la demanda de desahucio por impago ésta será estimada y, consecuentemente, deberán pagar las rentas y devolver la posesión de la vivienda al arrendador, en caso de que hayan perdido la posibilidad de enervar la acción, tal  y como ya comenté en el post dedicado a este tipo de desahucio  ¿Qué hacer si mi inquilino no paga el alquiler?

Es por ello que si este es tu caso te invito a estar muy atento a este post ya que te explicaré cuáles son las actuaciones que legítimamente puedes ejercitar para la defensa de tus intereses.

…Como siempre, ponemos un ejemplo para facilitar la lectura…

“Imaginemos que Daniel y María después de mucho buscar encuentran una vivienda de alquiler que aparentemente cumple con sus expectativas por lo que deciden suscribir  un contrato de arrendamiento de vivienda urbana con Juan, propietario. Éstos firman el contrato el 20 de septiembre de 2016 y les entregan las llaves esa mismo día para que puedan hacer la mudanza y dar de alta los suministros con el tiempo suficiente para entrar a vivir a partir del mes de octubre de ese mismo año. 

Tras realizar la mudanza y dar de alta los suministros de agua, luz y gas entran a vivir como estaba previsto, en octubre de 2016. Pasan dos meses y empiezan a aparecer numerosas humedades por todo el piso. Contactan de forma amistosa con el propietario para solicitar su reparación no obstante, éste hace caso omiso a sus reiteradas llamadas. Pasan dos meses más y la situación se complica… empiezan a aparecer hongos en las paredes y ello provoca la consecuente caída de la pintura y el deterioro del yeso.  De nuevo hacen un nuevo  intento y esta vez envían un burofax al arrendador solicitando la reparación inmediata de las deficiencias. Pero, contra todo pronóstico el propietario no atiende al requerimiento. Hartos de esperar Daniel y María deciden que una buena forma de presión será empezar a dejar de pagar las rentas y así lo hacen. Cuando han pasado  3 meses sin pagar reciben un Burofax del propietario en el que les insta a ponerse al día de las rentas bajo apercibimiento de instar el desahucio.  Ellos que consideran que está plenamente justificado el  impago atendiendo a la situación del inmueble deciden no hacer nada y un día reciben la demanda de desahucio.”

…¿Qué medidas deberían haber adoptado Daniel y María con carácter previo a incurrir en el impago de la renta ?

En primer lugar, lo óptimo es realizar la consecuente comunicación fehaciente al propietario solicitándole la reparación inmediata de las deficiencias que impiden que la vivienda pueda destinarse al fin convenido en el contrato y apercibiéndole de que en caso de negativa, se procederá a ejercitar las acciones legales pertinentes.

En caso de que, como en el ejemplo analizado, la comunicación no haya tenido los resultados esperados podemos reiterar nuestra petición indicándole que solicitáis la resolución del contrato por incumplimiento y la consecuente devolución de la fianza y garantías adicionales. Asimismo, entre tanto, aconsejo ir recabando un informe fotográfico en el que se pueda observar el incremento de las anomalías.

Una vez hecho esto si la situación no cambia antes de pensar en dejar de pagar las rentas debemos instar un procedimiento ordinario solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador al no cumplir la vivienda con el fin para la que fue alquilada, ya que carece de las condiciones mínimas de habitabilidad– ex. art. 1.124 en relación con el 1.101 CC y art. 27.3 a) de la LAU-.

…¿Qué ganamos con esto?..

Muy sencillo:

  1. Podremos solicitar la resolución judicial del contrato o  bien, solicitar que el arrendador cumpla con su obligación y realice las obras así como, en ambos casos, una indemnización por daños y perjuicios;

  2. Una vez presentada la demanda si lo consideráis podéis dejar de pagar las rentas en lo sucesivo, en tanto en cuanto no se resuelva por el Juez vuestras peticiones.

Quizás ahora os preguntaréis…

…¿Pero si no podía dejar de pagar entonces, puedo hacerlo una vez iniciado el procedimiento?..

La respuesta es sí, ya que si el arrendador tras el impago decidiese instar un procedimiento de desahucio por impago de rentas vosotros podríais solicitar que se acumulasen los procedimientos, esto es, el de resolución instado por vosotros y el de desahucio por impago de rentas instado por la propiedad, en la medida en que la resolución de uno deberá necesariamente vincular al Juez que conozca del otro. Y dado que el procedimiento de resolución por incumplimiento del arrendador se lleva a cabo por los cauces del procedimiento ordinario será en este procedimiento en el que se acumulará el desahucio y no proseguirá en tanto en cuanto, no se resuelvan vuestras pretensiones que  muy probablemente serán estimadas.

No obstante lo anterior, si no habéis instado este procedimiento ordinario, habéis dejado de pagar las rentas y os ha llegado  la demanda de desahucio debéis con la mayor celeridad posible interponer la demanda solicitando  la resolución por incumplimiento y solicitar la acumulación de procesos ya que en caso contrario, en el procedimiento de desahucio no podréis oponeros alegando estas deficiencias puesto que la única causa de oposición a este tipo de desahucio es que hayáis pagado las rentas por lo que el juez del desahucio por impago no entrará a conocer sobre un eventual incumplimiento del  arrendador y si se acredita el impago y no podéis enervar, resolverá el contrato por incumplimiento del arrendatario os condenará a pagar las rentas hasta la efectiva entrega de la posesión de la finca a la  propiedad y además os condenará al pago de las costas judiciales.

CONCLUSIÓN

La existencia de deficiencias que afecten a las condiciones de habitabilidad de la vivienda no legitima al arrendatario per se a dejar de pagar las rentas.

El no iniciar un procedimiento ordinario de resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento del arrendador, en tiempo y forma e incurrir en impagos, os llevará ante un procedimiento de desahucio que seguro perderéis con la consecuente condena al pago de las rentas, la entrega de la vivienda y el pago de las costas judiciales.

Aquí os dejo el modelo de Burofax para que podáis reclamar a la propiedad:

Nombre y Apellidos (inquilino/s)

                                                                                                                       Calle, núm, piso, puerta,

Población, Provincia (CP)

 

 

En____________a______de_____de______

 

Apreciado/s, Sr/a; Sres., (Nombre y apellidos propietario/s/)

 

Me dirijo/Nos dirijimos a usted/es, en calidad de arrendatario/s de la finca sita en____________________________________________________(dirección de la vivienda arrendada) de la que usted es/ustedes son arrendador/es en virtud del contrato de arrendamiento de fecha______________

Como sabe/n, dado que así se lo he/hemos hecho constar de forma reiterada durante más de ________________________(ej. 2 meses, 1 año, etc.) mediante (ej. Llamadas telefónicas, emails de fecha, etc), sin que usted/es haya/n hecho alguna actuación tendente a solucionar la terrible situación en la que se encuentra la vivienda arrendada, me dirijo/nos dirigimos nuevamente a la propiedad con el fin de hacer constar, esta vez de forma fehaciente, la reprobable situación en la que se halla la vivienda objeto de arriendo.

Así, como bien conocen, el inmueble está afectado por _______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________(explicar las deficiencias existentes en la vivienda de forma detallada y el empeoramiento que ha sufrido la misma). Defectos que no hacen más que empeorar debido al paso del tiempo y su inactividad,  poniendo incluso en riesgo mi/nuestra salud y afectando gravemente a las condiciones de habitabilidad de la vivienda.

Se adjuntan fotografías de los daños existentes en el inmueble en las que se puede apreciar su evolución ascendente y el desagradable estado en el que se encuentra la vivienda.

Es por todo ello que les requiero/requerimos con el fin de que procedan en el plazo máximo de 30 días a contar desde el día siguiente a la recepción de la presente comunicación a iniciar las reparaciones necesarias para adecuar el inmueble al fin por el que fue arrendado que no es otro de que sea idóneo para constituir mi/nuestra residencia habitual, bajo el apercibimiento, en caso de su negativa, de iniciar las acciones legales pertinentes con el fin de dar por resuelto el contrato o en su caso, que les condenen a realizar las reparaciones necesarias más el resarcimiento por los daños y perjuicios ocasionados,  al haber incurrido la propiedad en un incumplimiento del contrato al amparo de lo dispuesto en el art. 27.3 LAU en relación con los arts. 1.124 y 1101 del Código Civil.

Sin otro particular,

A la espera de que proceda/n a realizar las adecuaciones necesarias en la vivienda

Atentamente

 

D./Dª_______________________________

DNI_________________________

 

D./Dª__________________________

DNI______________________________

 

Si ya habéis presentado la reclamación y la propiedad sigue haciendo caso omiso a vuestros requerimiento pincha AQUÍ y os informaremos de cuáles son los siguientes pasos a seguir para solucionar el problema.

Como siempre espero que os haya servido de ayuda este post y si es así, tan solo OS PIDO UN PEQUEÑO FAVOR …compartidlo con un clic en los botones de redes sociales para que otros puedan acceder a su contenido. Finalmente si os habéis quedado con alguna pregunta no dudéis en dejar un comentario o remitir un contacto privado a través del formulario de contacto y en seguida os atenderé.

 

 

 

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