¿Cómo reclamar los gastos de constitución de la Hipoteca?

Hablamos hoy de otra de las cláusulas abusivas introducida de forma masiva  por nuestras entidades bancarias en la suscripción de préstamos hipotecarios con consumidores y usuarios. Esta cláusula  no es otra que la que prevé que los todos los gastos de constitución, formalización e inscripción de la Hipoteca correrán por cuenta exclusiva del deudor, librándose de esta manera el Banco de asumir los gastos que por Ley le corresponden, en detrimento, como ya resulta habitual, de las familias españolas.

En este post encontraréis un modelo de Carta de reclamación de los gastos de constitución de Hipoteca para verlo seguid leyendo

Para abordar esta cuestión estamos obligados a citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, concretamente, su STS 705/2015, ya que ha sido la que ha abierto la veda para reclamar a las entidades bancarias la devolución de los gastos de constitución de la hipoteca asumidos por los deudores hipotecarios. En esta ocasión nuestro TS conoce de una acción colectiva instada por la OCU contra BBVA en la que solicita la declaración de nulidad de toda una serie de condiciones generales, entre las que se encuentra, la de los gastos de constitución y la acción de cesación para que dejen de utilizarse estas cláusulas, en lo sucesivo por la entidad bancaria en sus nuevas hipotecas con consumidores.

La fundamentación argüida por nuestro Alto Tribunal para estimar la nulidad de esta cláusula ha sido, en esencia, la que sigue:

  1. La cláusula es contraria a lo dispuesto en el art. 89.3.3º del Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios– TRLGDCU.  Artículo que  reputa nulas por abusivas, en materia de compraventa de vivienda,- siendo la financiación una faceta o fase de éstaaquéllas estipulaciones en virtud de las cuales el consumidor ha de cargar con los gastos derivados de la preparación de la titulación que por su naturaleza correspondan al empresario  y la que imponga al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el empresario.
  2. En lo que respecta a la formalización de escrituras notariales y la inscripción de las mismas, tanto el arancel del notario como del registrador de la propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante a cuyo favor se inscriba el derecho y, por ende, al Banco, ya que es a él a quien le interesa especialmente la inscripción ya que de esta manera obtiene título ejecutivo, constituye la garantía real y adquiere la posibilidad de acudir a la ejecución especial;
  3. La cláusula brilla por la falta absoluta de reciprocidad entre el prestamista y el deudor y, por ende, se trata de una estipulación que ocasiona un desequilibrio relevante que, en ningún caso, el consumidor habría aceptado razonablemente en el contexto de una negociación individualizada;
  4. En relación al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD) el sujeto pasivo del mismo es la entidad bancaria ya que es el adquirente del derecho de garantía real y el documento notarial se expide a su solicitud e interés-ex. art.29 TRLITPAJD-.

Para aquellos que queráis acceder al contenido íntegro de la sentencia podéis hacerlo aquí sts-7052015-de-23-de-diciembre-de-2015

¿QUÉ GASTOS PODREMOS RECLAMAR?

Podremos reclamar :

  1. Los gatos de Notaría y del Registro de la Propiedad, en cuanto a los notariales se incluye el de expedición de la 1ª copia;
  2. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados
  3. De haber mediado una gestoría a solicitud de la entidad, también cabría reclamar la devolución de su coste.

Estos gastos son extensibles a eventuales modificaciones o novaciones del préstamo o crédito hipotecario originario.

Evidentemente para que prospere la reclamación deberemos disponer de la copia de las facturas, de la carta de pago del IAJD ya que se deberán aportar en el caso de que finalmente debamos acudir a la vía judicial.

¿QUÉ PASOS DEBO SEGUIR PARA RECUPERAR MI DINERO?

En primer lugar, deberemos hacer un intento de arreglo extrajudicial presentando una reclamación ante el Servicio de Atención al Cliente del Banco con el que hayamos suscrito el préstamo o el que sea en este momento el titular, de haberse producido una absorción. La presentación de la reclamación podéis hacerla por dos medios:

  • Yendo a vuestra oficina con dos copias de la reclamación para que la remitan por valija al servicio de atención al cliente y solicitando que os sellen vuestra copia para tener constancia documental de la fecha de entrada de la queja;
  • Enviar la reclamación por medio fehaciente a la dirección del Servicio de Atención al Cliente o Reclamaciones de la Entidad.

La entidad debe contestar en el plazo de 2 meses. Si transcurrido este plazo la entidad deniega vuestra solicitud o bien, no hace manifestación alguna podemos, a elección del consumidor:

  1. Reiterar nuestra queja ante el Banco de España, si bien sus resoluciones no son vinculantes para los jueces sí que la tendrán en cuenta en su sentencia;
  2. Instar demanda contra la entidad bancaria solicitando la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula y la restitución de las cantidades abonadas como consecuencia de su aplicación.

Si bien, os hago saber la posibilidad que os asiste de elevar la cuestión al Banco de España debéis tener en cuenta que de hacerlo los plazos se alargan ya que suele tardar en emitir su resolución. No obstante, debéis conocer que disponéis de esta posibilidad.

En cuanto a la elaboración de la reclamación os aconsejo evitar el uso de cualquier documento de uso masivo y genérico que podáis descargar de internet. Lo óptimo es encomendar su perfección a un profesional ya que evitaremos posibles errores e incongruencias en el escrito que, en definitiva, será una prueba más en la futura demanda.

¿CUÁNTO TIEMPO TENGO PARA PRESENTAR MI RECLAMACIÓN? 

Debemos distinguir dos supuestos, a saber:

  1. Se trata de una Hipoteca en vigor, no amortizada;
  2. La  hipoteca se ha cancelado

En el primer caso el consumidor cuenta con un plazo de 4 años a contar desde la sentencia del TS de diciembre de 2015, por lo tanto el plazo finalizaría el 24 de diciembre de 2019.

Por contra, si tu Hipoteca ya está cancelada el plazo será también de 4 años pero contados desde la cancelación de la Hipoteca a la sentencia de diciembre de 2015. Por lo que podrás reclamar si la cancelación se produjo como máximo el 24 de diciembre de 2011.

Aquí os dejo el modelo de carta de reclamación de los gastos de constitución de hipoteca:

 

Nombre y Apellidos (deudor hipotecario)

                                                                       Calle, núm, piso, puerta, Población,

Provincia (CP)

  

En____________a______de_____de______

 

A LA ATENCIÓN DEL SERVICIO DE ATENCIÓN AL CLIENTE DEL_____________ (Banco del que se trate)

(Poner dirección del Servicio de Atención al Cliente de vuestro Banco)

 Me pongo/Nos ponemos en contacto con ustedes por este medio en calidad de prestatario/s del Préstamo/Crédito en Garantía Hipotecaria de fecha ___________________-en lo sucesivo, EPGH- suscrito con su entidad ante el Notario, del Ilustre Colegio de Notarios de __________________________, bajo el número de su protocolo__________________ por un nominal de _________________________________________EUROS (XXXXX.-€)

Así, el citado préstamo en garantía hipotecaria tiene incorporada una cláusula que me/nos atribuye en exclusiva la obligación de asumir todos los gastos derivados de la constitución de ña Hipoteca motivo por el cual, al tiempo de la suscripción del préstamo me vi/nos vimos obligados a abonar todos esos gastos, en concreto, los gastos de Notaría, Registro de la Propiedad, Gestoría, Impuesto de Actos Jurídicos Hipotecarios y la Tasación del inmueble.

Como saben,  nuestro Alto Tribunal en virtud de STS 705/2015, de 23 de diciembre declara la NULIDAD POR ABUSIVA de la cláusula de imposición de gastos, cuando en dicha cláusula se atribuye en exclusiva al prestatario la obligación de asumirlos en su totalidad, en la medida en que supone un grave desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes al provocar una ausencia absoluta de reciprocidad en la distribución de los gastos, muchos de los cuales tan solo benefician a su entidad

Es por ello que la cláusula declarada nula en la citada sentencia del TS es análoga a la contenida en mi/nuestro Préstamo procede su NULIDAD y consecuentemente y, como efecto lógico de dicha nulidad, SOLICITO/SOLICITAMOS que la entidad proceda a restituirme/restituirnos la totalidad de los gastos de constitución del préstamo hipotecario de fecha __________________, ascendiendo dicha cantidad por todos los conceptos a _______________________________EUROS (XXXX.-€), cuyo desglose es el que sigue:

  • Gastos Notariales por importe de -€. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 1, Copia de la factura emitida por la notaria, ________________________de fecha______________;

 

  • Gastos por la Inscripción en el Registro de la propiedad el cual asciende a -€. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 2 factura emitida por el Registro de la Propiedad Nº XX de XXXXXXX en fecha _______________________

 

  • El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados- Modelo 600- devengado por la operación hipotecaria el cual ascendió a XXXXXXXXXXXXX.-€. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 3 la autoliquidación del citado impuesto de fecha ____________________________

 

  • Honorarios de la Gestoría que tramitó los trabajos relativos a presentación de impuesto, inscripción y coordinación con la Notaría, por importe -€. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 4 factura emitida por la gestoría ________________________, de fecha _____________

 

  • Honorarios de la Empresa Tasadora por importe de -€. Se acompaña como DOCUMENTO Nº 5 factura emitida por la empresa tasadora, ________________________, de fecha _____________

Sin otro particular, a la espera de una respuesta estimatoria de mis/nuestras peticiones por ser de justicia

Atentamente,

D./Dª___________________

DNI __________________

Si ya habéis presentado la reclamación y el Banco os ha respondido de forma negativa o no del todo satisfactoria pincha AQUÍ y te explicaremos cuáles son los siguientes pasos a seguir.

Como siempre espero que este post os haya servido de ayuda y si es así...TAN SOLO OS PIDO UN PEQUEÑO FAVOR…compartidlo en vuestra redes sociales para que otros puedan acceder a su contenido. Finalmente, si os habéis quedado con alguna duda podéis dejar un comentario o bien, si queréis que estudie la viabilidad de vuestro caso concreto  no dudéis en contactar conmigo a través del apartado contacto y en seguida os atenderé.

Responder

Introduce tus datos o haz clic en un icono para iniciar sesión:

Logo de WordPress.com

Estás comentando usando tu cuenta de WordPress.com. Cerrar sesión /  Cambiar )

Google photo

Estás comentando usando tu cuenta de Google. Cerrar sesión /  Cambiar )

Imagen de Twitter

Estás comentando usando tu cuenta de Twitter. Cerrar sesión /  Cambiar )

Foto de Facebook

Estás comentando usando tu cuenta de Facebook. Cerrar sesión /  Cambiar )

Conectando a %s