Hoy hablaremos de la figura jurídica del precario, qué es, de qué armas dispone el propietario de un inmueble que está sufriendo esta situación y, cómo se articula el procedimiento de desahucio por precario. Asimismo, como ya resulta habitual podréis encontrar en este mismo artículo un modelo de requerimiento fehaciente para remitir al ocupante del inmueble.

Pues bien, comenzamos…

¿Qué es el precario?

Se trata de una figura jurídica de construcción jurisprudencial, esto es, que no hallamos una definición de la misma en la Ley sino que su concepto se ha ido perfilando por nuestros Juzgados y Tribunales.

Así, podemos decir que nos hallamos ante una situación de precario cuando un persona se ve privada del uso y disfrute de un inmueble de su propiedad por un tercero sin título legítimo para poseerlo,  esto es, que el propietario del inmueble no percibe ninguna contraprestación (renta o emolumento) por la privación de su posesión, sea por que el dueño cedió el uso del inmueble de forma gratuita o bien, por que el tercero lo ha ocupado ilegalmente. 

….Son ejemplos de posesión en precario los que siguen….

Imaginemos una madre que cede el uso de un inmueble de su propiedad a su hijo de forma gratuita sin haber suscrito contrato alguno, ni haber pactado  renta como contraprestación y sin someterlo a plazo, esta es una situación típica de precario. 

O bien, también nos encontraríamos ante una situación de precario cuando un tercero ocupa sin el consentimiento del propietario un bien ajeno. 

En ambos casos, sea por que se trató de una situación de hecho consentida inicialmente por el propietario o bien, una ocupación ilegal de libro, el dueño tiene derecho a recuperar el inmueble por su mera voluntad, esto es, sin necesidad de alegar causa alguna por el mero hecho de querer recuperar la plena posesión de su inmueble. 

¿De qué armas dispone el propietario afectado?

El propietario que se ve privado del uso y disfrute de un bien inmueble de su propiedad, sea finca rústica o urbana deberá, con el fin de recuperar la posesión instar un procedimiento de desahucio por precario, esto es, en ningún caso el propietario podrá acceder al inmueble aprovechando la ausencia del ocupante, o bien, realizar actuaciones tendentes a perturbar al ocupante de la pacífica posesión de la cosa, tales como, cortar las suministros, ya que tales actuaciones podrían llevar aparejadas consecuencias penales para el propietario, pese a ser el legítimo dueño de la cosa. Esto último es muy importante ya que no son pocos los propietarios que ante esta situación deciden tomarse la justicia por su mano y sufren las consecuencias.

Es por ello que si estás en esta situación debes conocer que la única forma legítima de la que dispones para recuperar el inmueble es mediante este procedimiento o bien, mediante una recuperación pactada de la finca, por ejemplo, mediante una entrega voluntaria de llaves que en todo caso, recomendamos se articule por escrito para evitar futuros problemas innecesarios.

¿Cómo se desarrolla el procedimiento de desahucio por precario?

¿Quién se halla legitimado para instar el desahucio por precario?

Podrá instar el desahucio por precario el dueño que se ha visto privado del uso y disfrute del bien inmueble de su propiedad. Es por ello que junto con la demanda deberá aportarse copia del título de propiedad, con el fin de acreditar que el demandante es el propietario del inmueble.

¿Contra quién debe interponerse la demanda?

En el caso de que el propietario conozca al ocupante de inmueble deberá interponerse contra éste la demanda. No obstante en aquellos casos en que la propiedad desconozca la identidad de quienes ocupan la vivienda la demanda se podrá interponer contra «los desconocidos ocupantes».

¿Debe la propiedad requerir previamente al ocupante antes de presentar la demanda?

La respuesta a esta cuestión es NO, no es necesario que medie requerimiento previo al ocupante del inmueble. No obstante,  nosotros aconsejamos realizar un requerimiento previo con el fin de dar a conocer al ocupante nuestra intención de recuperar la vivienda e intentar un acuerdo extrajudicial de entrega que haga innecesario el pleito.

¿Porqué pasos o fases pasa el procedimiento de desahucio?

El procedimiento de desahucio se iniciará mediante la presentación de la correspondiente demanda de desahucio por precario ante los Juzgados de Primera Instancia del lugar en el que radique la finca cuya posesión se pretende recuperar.

Se trata de un procedimiento en que resulta preceptiva la intervención de abogado y procurador. En dicha demanda de desahucio se podrá solicitar al Juez la necesidad de celebrar o no juicio. Una vez admitida a trámite la demanda se dará traslado de la misma al ocupante emplazándole para que se oponga, en su caso a la demanda en un plazo máximo de 10 días hábiles a contar desde que la demanda le sea notificada. La única posible oposición del ocupante será la de acreditar que ostenta título legítimo para poseer el inmueble no siendo suficiente para parar el desahucio la alegación tendente a indicar que se trata de una situación inicialmente consentida por el propietario.

Una vez contestada la demanda en la misma se podrá solicitar al Juez la  celebración o no de juicio y en todo caso fijará fecha para la práctica del lanzamiento para el caso de que la sentencia fuera condenatoria.  En caso de que ninguna de las partes haya interesado la celebración de juicio el Juez podrá dar traslado a éstas para que se pronuncie sobre si consideran o no oportuna la celebración de vista si ninguna de las partes o el Juez considera oportuna su celebración el procedimiento quedará visto para Sentencia y de ser estimatoria el Juez ratificará la fecha del lanzamiento ya señalada con el fin de que se proceda a la recuperación de la posesión por el propietario.

¿Cuánto tiempo dura el procedimiento de desahucio por precario? 

Esta es una de las cuestiones que más interesa a los propietarios. Pues bien, debemos decir que no existe un plazo exacto de duración y que el tiempo que puede transcurrir hasta la efectiva recuperación de la vivienda varía en función de muchos factores tales como, que pueda notificarse la demanda al demandado, ya que en caso de no hallarlo en el inmueble se deberá solicitar su citación por edictos ello después de que el Juzgado requiera al punto neutro para hallar su dirección y realice algún intento más de notificación o bien, puede demorarse si el demandado solicita asistencia jurídica gratuita tras que le sea notificada la demanda, ello provocará que en tanto en cuanto no le sea asignada representación o en su caso, denegada,  se suspenderá el plazo de 10 días que tiene para contestar. Asimismo también variará el plazo de duración del procedimiento en función de si finalmente se celebra o no juicio o bien, si llegada la fecha del lanzamiento y personada la Comisión Judicial en el inmueble existieran menores, pudiendo en estos casos suspenderse el lanzamiento en el acto con el fin de solicitar la presencia de servicios sociales.

Visto lo anterior el procedimiento de desahucio podrá durar en función de las circunstancias anteriores entre 6 meses a 1 año aproximadamente. 

Tal y como os hemos anunciado al inicio de este post aquí os dejamos los dos modelos de Burofax discriminando si nos encontramos ante un ocupante cuya identidad conocemos y a quien cedimos el uso de la vivienda de forma gratuita o si se trata de un tercer ocupante desconocido:

• Modelo burofax al ocupante conocido al que se le cedió el uso de la vivienda de forma gratuita
• Modelo de burofax cuando se trata de un okupa ilegal

Para aquellos que tengáis problemas con la descarga os copiamos literalmente ambos modelos:

1. MODELO BUROFAX CESIÓN GRATUITA 

  Nombre y Apellidos (propietario/s)

                                                                                                                        Calle, núm, piso, puerta,

Población, Provincia (CP)

 

En____________a______de_____de______

 

Apreciado/s, (Nombre y apellidos del ocupante/s)

Me dirijo/Nos dirijimos a ti/vosotros, como sabes/ sabéis en calidad de propietario/s de la finca sita en____________________________________________________(dirección de la vivienda cedida en precario) que te encuentras/ os encontráis ocupando.

*En este apartado os recomendamos que expliquéis con detalle vuestro caso por ejemplo si se trata de una madre que cedió la vivienda a su hijo, etc.

Que como ya conoces/conocéis, como propietario/s deseamos recuperar la plena posesión de la vivienda en su día cedida en precario por la que no estás/estáis pagando renta ni emolumento alguno. Que debido a tus/vuestras reiteradas negativas a la devolución de la pacífica posesión de mi/nuestra vivienda me/nos veo/vemos en la obligación de requerirte/requeriros, esta vez de forma fehaciente, que procedas/procedáis a la entrega de posesión en el plazo máximo de 30 días a contar desde la recepción de la presente dejando la vivienda libre, vacua y expedita a mi/nuestra disposición.

Es por todo ello que te ruego/os rogamos te pongas/os pongáis en contacto conmigo/ con nosotros a través de los siguientes medios:

• Email:
• Teléfono:
• Móvil:

Con el fin de proceder a la firma de la entrega de llaves, apercibiéndote/apercibiéndoos de que en caso de negativa me veré/nos veremos obligado/s a instar las acciones legales pertinentes para recuperar la posesión de mi/nuestra vivienda.

Sin otro particular,

Atentamente

Fdo:

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

 

2. MODELO BUROFAX OKUPA ILEGAL

 

                                Nombre y Apellidos (propietario/s)

                                                                                                                       Calle, núm, piso, puerta,

Población, Provincia (CP)

 

En____________a______de_____de______

Apreciados desconocidos ocupantes,

Me dirijo/ Nos dirigimos a ustedes, en calidad de propietario/s de la finca sita en____________________________________________________(dirección de la vivienda ocupada) que ustedes están ocupando de forma ilegítima, al carecer de título que les autorice para ocupar el citado inmueble.

Que por medio de la presente les requerimos de forma fehaciente con el fin de que procedan en el plazo máximo de 30 días a contar desde la recepción del presente requerimiento a entregarme/nos la posesión de la vivienda dejándola libre, vacua y expedita a mi/nuestra disposición.

Es por todo ello que les ruego/rogamos se pongan en contacto conmigo/ con nosotros a través de los siguientes medios:

• Email:
• Teléfono:
• Móvil:

Con el fin de proceder a la firma de la entrega de llaves, apercibiéndoles de que en caso de negativa me veré/nos veremos obligado/s a instar las acciones legales pertinentes para recuperar la posesión de mi/nuestra vivienda.

Sin otro particular,

Atentamente

 

Fdo:

 

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

 

D./Dª Nombre y Apellidos

DNI

 

Finalmente, si eres uno de los afectados y quieres asesoramiento legal sobre el asunto de forma gratuita o bien, que nos encarguemos de tu defensa letrada en el procedimiento de desahucio por precario háznoslo saber a través del siguiente formulario y una de nuestros abogados se pondrá en contacto contigo sin compromiso